本报记者 王冰凝 北京报道

门头沟商住项目暂停网签的消息不断发酵，随之“北京将全面限购商住房”的传闻再次疯传。

6月12日，记者从门头沟相关房企以及多家链家门店求证，门头沟区域内的所有商住项目网签暂停至今，尚不明确具体恢复时间，也不清楚具体原因。

尽管门头沟区住建委相关负责人承认本区域商住项目网签暂停的同时指出商住限购是谣传，但该消息已经在小长假期间持续发酵，如今从门头沟商住限购消息中衍生的商住限购范围已扩展至整个北京市。

发酵至全市

传得最神乎其神的消息，来源于微信朋友圈。

端午小长假即将结束，一知名中介经纪人的朋友圈传出，“重要事情说三遍，7月1日50年商住房要限购了！7月1日50年商住房要限购了！7月1日50年商住房要限购了！真着急啊！没有资质，有钱也买不了了！还等什么赶紧买吧！”

据该人士称，此消息来源于一手楼盘处。与此同时，还有消息说：“海淀区、昌平区将在6月底前出台限购措施。全市限购商住房文件也即将出台。”

不胫而走的各种传闻，让市场有种北京即将迎来商住房全面限购时代的感觉。

究其消息来源，仍是因为继通州商住项目限购政策出台后，门头沟突然暂停了商住网签。

不过，门头沟区住建委相关负责人也称，只是接到上面通知暂停网签，并非是限购。

但门头沟的突然暂停网签是否意味着限购仍然引发诸多猜想。中原地产首席分析师张大伟表示，从公寓类物业目前的市场成交数据看，不应该限购。

据张大伟称，2016年来门头沟区商住公寓一共签约1445套，北京公寓类物业除通州外，其他区域目前成交价格平稳，限购的市场基础不大。从供应量看，最近几年公寓类物业的潜在供应量甚至超过商品房住宅，如果对非通州公寓限购，可能会造成市场成交的大幅度下调。

“商住限购是北京控制人口增量的重要举措之一，只是政策出台的时机和妥善的办法需要慎重而全面。两个关键因素决定了后期政策的方向：一是商住用地的关于土地出让等各项指标是各开发商与政府的履约要素，更改条件和增加限制性条件影响到政府的公信力和政策的延续性，二是当前北京住宅价格高企，商住用房因产品的升级改进和配套的相对完善吸引了部分刚需和改善型住户及投资者，如果进行更严格的限购，北京大面积的商办项目将进入严冬期，大部分开发商的开发节奏和资金回笼面临严峻的考验，当前闻风推盘的各开发商都是这样的焦虑心态。”商业地产领域资深专家段舒怀表示。

突然火爆的门头沟

受长安街西拓的影响，门头沟已经逐渐成为京西最热区域。

4公里的西拓距离，终于成就了“百里长安街”的美名。长安街西拓范围东起古城大街，西至门头沟三石路。国家投资1350亿在长安街西线上打造12个超级地标，这些项目的落成，将大幅提升京西的国际化氛围，让长安街不再一头热。

《北京城市总体规划(2004－2020年)》确立了城市总体规划的灵魂与宗旨为“两轴—两带—多中心”。其核心便是北京传统中轴线和长安街沿线构成的十字轴，这是北京城市的精髓。以门头沟为例，长安街的西延工程即将带领门头沟成为这条金轴的最后一块拼图。

地处六环区域的门头沟距市中心仅22公里，与海淀山前、孙河等热点板块相似，潜力相当。规划拉近了门头沟与北京中心天安门的距离，也让门头沟的居住状况、区域产业结构、旅游业及金融投资等，犹如坐上了火箭向上冲，而华润、融创、远洋地产等品牌房企的集体进驻，直接推动了门头沟楼市升温。

年初以来，北京地王频现，门头沟、大兴的楼面地价已达5万元/平方米。

今年2月26日，中骏置业以39.48亿元，配建5万平方米公租房，竞得门头沟区龙泉镇MC00-0003-0026等地块，溢价率50%。据业内人士计算，剔除无偿建设的安置房和商业之外，纯商品住宅部分实际楼面价高达4.1万元/平方米。

5月15日，金地在门头沟的项目西山艺境两栋楼取证，其中036-2#楼预售价93239元/平方米，这个预售价格创造了门头沟新高，门头沟也挺进9万+时代。

据亚豪机构的统计数据，早在2012年1月1日到5月24日，门头沟区商品住宅成交22套，成交面积0.72万平方米，成交均价24568元每平方米，成交金额为1.78亿元；而在2015年1月1日到5月24日，门头沟区商品住宅成交447套，成交面积4.71万平方米，成交均价31300元每平方米，成交金额为14.73亿元；2016年1月1日到5月24日，门头沟区商品住宅成交1949套，成交面积18.61万平方米，成交均价33900元每平方米，成交金额为63.09亿元。

5月24日，2016年刚刚过去145天，门头沟商品住宅销量高达1949套，同比暴增336%，创下历史同期销量新高。门头沟区今年1月1日到5月24日这个时间段的成交金额是去年同期的4倍。

对于此次门头沟停止网签，段舒怀分析称，门头沟此次暂停网签可以认为是对国务院办公厅6月3日加强和培育住房租赁市场文件的回应，与通州限购有着不同的诱因，但结果应该相近。

不过，他同时表示，门头沟不属于北京房产市场的热点地区，此次暂停网签所引起的市场波动相对较小，在非热点区域进行试点商住限购也算是稳妥的办法。

或铺垫培育住房租赁市场

值得注意的是，业内也有人认为，因门头沟商住网签暂停的消息发生在《国务院办公厅关于加强和培育住房租赁市场的若干意见》发布之后，商住项目限购的消息也可能并非空穴来风。

6月3日，国务院办公厅通过“中国政府网”发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）（以下简称意见），公布了一系列新政。

其中，意见提及，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；鼓励房地产开发企业出租库存商品住房；引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。

除此之外，意见第五项“支持住房租赁建设”中第12条，明确指出，“允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。”

除了鼓励开发商转卖为租，对于开发商回笼资金的诉求，意见还鼓励开发商在社会上找资金接盘。第14条“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。”

意见还提出充分发挥市场作用，调动企业积极性，通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局，满足不断增长的住房租赁需求。

“如果政府要鼓励开发商转卖为租，限制商住项目是一个比较好的政策选择，而北京作为人口最为密集的大都市，未来又有重大的区域调整，让一部分商住项目回归其自身商业价值，让一部分商住项目发挥出租功能，从而促进住房租赁市场的发展，稀释其以往更多为投资的功能，也是一个不错的选择。”北京创高助新会计师事务所负责人黄华认为。