6月初，微信朋友圈一篇“北京楼市均价迈向3万元，10年涨幅谁最高你绝对想不到”的网文在圈内引发热议，文中指出从“2006年至2015年5月底10年间，北京全市二手住宅销售均价呈逐年递增趋势，从每平方米8095元涨至每平方米29581元，涨幅超过250%。其中，门头沟区的房价涨幅更是达到了701%，列各区县涨幅榜之首。”并且该数据也得到了包括亚豪机构等专业市场研究机构的认可。

除此之外，各大房企对于门头沟的“热情”也非同一般。近几年来，已经有华润、融创、电建、远洋等多个品牌开发商进入这一区域，包括远洋新天地、电建·泷悦长安、融创西长安壹号、华润悦景湾等项目的集中入市，也再次让门头沟成为京西楼市的热点之一。

交通改善

推动门头沟城区化

放在几年前，门头沟在多数人的固有印象中都是发展最滞后的区域之一，但几年间随着区域交通的明显改善，多条快速路的通车，让门头沟区域到达城中心的时间甚至少于通州、房山、昌平、大兴等新兴城区。这也成为门头沟区域的最大利好，助推了楼市的快速升温。

随着长安街西延线以及地铁S1号线在今明两年相继贯通，位于沿线的门头沟新城开始成为新盘项目的聚集地。北京青年报记者近日实地走访了融创·西长安壹号、华润·悦景湾、丽景长安、远洋·新天地等项目。售价普遍在3万-3.5万元/平方米之间。

远洋新天地项目责人介绍，现在来门头沟置业的人群非常多元化，既有门头沟本地的置业需求，也有不少在海淀区甚至西城区工作的置业需求，还有丰台和石景山。不少购房人都是看中了京西正在崛起的区域潜力。

亚豪机构市场总监郭毅也认为，门头沟虽然看起来距离比较远，但是相对于大兴、通州、房山、昌平等区域内到三环的通行时间是最短的。“以前大家会感觉门头沟的位置相对来说离北京市区没有那么近，但是过去了就会感受到其交通条件真是周边几个行政区里面相对最好的。从阜石路可以直接开到门头沟，而且这条路基本不会出现拥堵。”

不仅如此，门头沟的第一条地铁线路也预计将于2016年通车，将进一步拉升区域价值。据了解，轻轨S1号线的规划建设，使得门头沟逐步缩短了与市中心的距离。按照规划S1线将于2016年底全线开通，6号线将在海淀区五路居站向西通过苹果园站再延伸1站至金安桥站。届时，从门头沟石门营到苹果园仅需10分钟左右。轻轨S1号线连接了地铁1号线和6号线，将大大扩展门头沟板块的辐射功能，吸引来自北京西部更多板块的购房人到此置业安家。

当前在售项目

以商住和别墅为主

在门头沟新近入市的楼盘当中，主要以小户型商住类产品和别墅类产品为主，对比整个区域楼市供应，普通住宅越来越少。区域吸引的人群呈现出首次置业的年轻人和高端改善型人群二元化趋势。

据统计，目前门头沟市场在售待售项目共19个，其中4个为自住房项目。不同于房山等远郊区域以刚需为主、改善为辅特性，自然环境优越的门头沟区域曾一度是主打“生态”的中高端楼盘的战场。然而相比近期商住盘的集中入市，中高端盘表现较为低调，多为老盘在售，其中老项目如西山艺境、华润润西山B组团等项目洋房产品已基本售罄，在售产品均以别墅产品为主，价格在4万-4.5万元/平方米之间。

而近期集中入市的，多为小户型的商住项目。例如中昂时代广场、鸿坤·七星长安、西贸国际·熙旺中心，融创·西长安壹号、远洋新天地等相继入市，导致商住楼供应集中爆发，区域商住房价也大多破3万/平方米，最高达到3.3万元/平方米。

之所以如此，主要是因为近两年的土地出让导致。2013年底，融创、住总、骏洋三家房企组成的联合体以58.66亿元获取门头沟新城地块，成为当年的总价地王。去年10月，城建和保利在门头沟永定镇拿下的两宗地块，溢价率分别为40%和35%。再加上当时出让的土地都配有相当数量的自住房及公租房配建，使得开发商可售部分房源的楼面价进一步提高。因此，开发别墅类产品无疑是一个比较好的选择。

此外，位于规划中的WSD（西部服务区）区域内的土地则多为商业用地，除了商住产品和写字楼之外，房企也没有打造普通住宅项目的选项。

区域同质化产品竞争激烈

库存量大

作为WSD核心区，门头沟在产业配套方面逐渐完善，吸引了华润、住总、金地、中水电等品牌开发商入驻，区域配套也将在众多开发商的比拼中进一步完善。但同时，由于门头沟土地的集中供应，项目集中入市，加上产品开发的同质化，该区域商住类项目之间竞争异常惨烈。

过去两年，华润、融创、远洋、保利、城建等多家知名房企布局京西板块，意味着2015年开始门头沟区域将进入项目供应高峰期。开发商竞得土地楼面价已超过2.5万元/平方米，亚豪机构市场总监郭毅分析认为，较高的土地价格使得开发商在产品规划上受到限制，只能将所得土地开发成价值较高的别墅产品和商住类产品。其实开发商就是从拿地价格出发，达成的这两种产品的配比。

除了自住房和别墅，就是商住类产品，导致产品同质化问题较为严重。如远洋新天地、西长安壹号和华润·悦景湾三大项目都位于门头沟长安街西延线和滨河路南延线交汇处，三项目相距不过千米，而产品类型均为商住类，主打的户型也都是4.5米层高的LOFT产品，定价也较为相似，入市时间都相隔不长，竞争不可谓不激烈，而随着区域更多新地块转化为项目入市，区域的同质化竞争压力也将更加显现。

此外，随着门头沟区域土地的集中供应，区域库存压力也开始加大。数据显示，门沟头区域两年间成交经营性用地24宗、土地出让金额高达610亿元、累计供地面积达到350万平方米，目前房企待开发土地仍有很多。未来商住类产品潜在供应量庞大，库存高企难以去化将成为开发商面临的最大困境。

亚豪机构统计数据显示，门头沟区域商住类产品今年新增供应套数1228套、新增供应面积6.07万平方米；年内共成交309套、成交面积1.58万平方米，其中成交量最大的月份是6月上半月，共成交124套。

另外，门头沟商住类产品库存量已达2373套，今年新增供应1288套、成交309套，供需比为4：1。业内人士认为，现在门头沟商住类产品库存量已经较大，未来的潜在供应量依然很庞大，该区域商住类产品的去库存压力之大不言而喻。